Kaufnebenkosten-Rechner 2026: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler
Kaufnebenkosten berechnen: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler
Der Kaufnebenkosten-Rechner auf Rechnerlupe ermittelt die Nebenkosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine eventuelle Maklerprovision. Du gibst den Kaufpreis ein, wählst dein Bundesland und passt Notar- und Maklersatz an. Der Rechner zeigt die einzelnen Posten und die Gesamtkosten mit Rechenweg. Er ist kostenlos, ohne Anmeldung und läuft im Browser.
Kaufnebenkosten fallen bei jedem Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis an. Je nach Bundesland und Maklereinsatz liegen sie typischerweise zwischen 6 und 12 % des Kaufpreises. In der Regel zahlst du sie aus Eigenkapital, da Banken sie meist nicht mitfinanzieren.
Drei Posten: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler
Kaufnebenkosten setzen sich aus drei Posten zusammen: der Grunderwerbsteuer, den Notar- und Grundbuchkosten und einer eventuellen Maklerprovision. Der mit Abstand größte Posten ist die Grunderwerbsteuer. Sie hängt vom Bundesland ab und wird auf den Kaufpreis berechnet. Notar und Grundbuch kosten zusammen als Faustwert rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Ohne Makler entfällt der dritte Posten.
Konkretes Beispiel: Bei einem Hauskauf für 400.000 EUR in Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 26.000 EUR (6,5 %). Notarkosten und Grundbuchkosten belaufen sich auf rund 8.000 EUR (2 %). Für die Maklerprovision fallen 14.280 EUR an (3,57 %). Zusammen ergeben sich Kaufnebenkosten von rund 48.280 EUR, also etwa 12 % des Kaufpreises.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026
Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine Ländersteuer. Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Grunderwerbsteuersatz selbst festlegen. 2026 reicht die Spanne von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen erheben 5,0 %. Bremen, Hamburg und Sachsen liegen bei 5,5 %. Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern setzen 6,0 % an.
Bemessungsgrundlage ist der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Nach Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst mit dieser Bescheinigung trägt das Grundbuchamt den Eigentumswechsel ein.
Notarkosten und Grundbuchkosten
Ein Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar übernimmt die Beurkundung des Kaufvertrags, wickelt die Zahlung ab und beantragt die Eintragung ins Grundbuch. Das Grundbuchamt trägt den Eigentumswechsel und eine eventuelle Grundschuld für die Baufinanzierung ein.
Sämtliche Gebühren für Notar und Grundbuch sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und nach dem Geschäftswert gestaffelt. Als Faustwert gelten zusammen rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Der genaue Betrag hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, ob eine Grundschuld eingetragen wird oder ob der Notar zusätzlich eine Löschungsbewilligung abwickelt.
Maklerprovision: geteilte Kosten seit 2020
Ist ein Makler beteiligt, kommt dessen Provision hinzu. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision seit Dezember 2020 in der Regel je zur Hälfte. Für den Käufer sind häufig etwa 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wer ohne Makler kauft, spart den gesamten Posten. Im Kaufnebenkosten-Rechner kannst du dann 0 % eintragen.
Eigenkapital und Finanzierung
Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis selbst, nicht die Kaufnebenkosten. Als Käufer solltest du die Nebenkosten aus Eigenkapital aufbringen. Wer die Nebenkosten und idealerweise einen Teil des Kaufpreises aus Eigenmitteln zahlt, erhält meist bessere Konditionen bei der Baufinanzierung. Eine Vollfinanzierung einschließlich Nebenkosten ist teurer und nicht bei jeder Bank möglich.
Faustformel: Plane mindestens die gesamten Kaufnebenkosten als Eigenkapital ein. Je nach Bundesland sind das 6 bis 12 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 EUR solltest du also mindestens 24.000 bis 48.000 EUR an Eigenmitteln bereithalten.
Sparen bei der Grunderwerbsteuer
Den Grunderwerbsteuersatz selbst kannst du nicht beeinflussen. Bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, Möbel oder eine Sauna lässt sich aber bei realistischer Bewertung separat im Kaufvertrag ausweisen. Separat ausgewiesenes Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer und mindert so die Bemessungsgrundlage. Alle angesetzten Werte müssen marktüblich sein, sonst drohen Rückfragen des Finanzamts. Bei einer Eigentumswohnung sollte steuerlich geprüft werden, welche Kaufpreisbestandteile die Bemessungsgrundlage tatsächlich mindern.
Abgrenzung zu anderen Rechnern
Baufinanzierung einschließlich Zinsen und Tilgung berechnet der Baufinanzierungsrechner auf Rechnerlupe. Den Mehrwertsteuerbetrag auf sonstige Anschaffungen ermittelt der Mehrwertsteuer-Rechner.
Grenzen des Kaufnebenkosten-Rechners
Alle Ergebnisse dienen als Orientierung. Notarkosten und Grundbuchkosten sind Faustwerte. Tatsächliche Gebühren hängen vom Geschäftswert und vom Einzelfall ab. Nicht abgebildet sind Sonderfälle wie Erbpacht, Share Deals oder Zwangsversteigerungen. Der Kaufnebenkosten-Rechner ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Werte für 2026.