Tilgungsplan-Rechner 2026: Annuitätendarlehen berechnen
Tilgungsplan berechnen: Rate, Restschuld und Laufzeit im Überblick
Der Tilgungsplan-Rechner auf Rechnerlupe berechnet deinen Tilgungsplan für ein Annuitätendarlehen. Er zeigt die monatliche Rate, den Zins- und Tilgungsanteil sowie die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Zusätzlich erstellt er den Tilgungsverlauf Jahr für Jahr. Optional rechnet der Tilgungsplan-Rechner eine jährliche Sondertilgung ein.
So erkennst du, wie sich Zinsanteil und Tilgungsanteil über die Laufzeit verschieben. Du siehst, ob eine Anschlussfinanzierung nötig ist und wie hoch die Zinskosten insgesamt ausfallen.
Wie der Tilgungsplan-Rechner funktioniert
Du gibst vier Werte ein: Darlehensbetrag, Sollzins pro Jahr, Anfangstilgung pro Jahr und Zinsbindung (5, 10, 15 oder 20 Jahre). Optional trägst du eine jährliche Sondertilgung ein. Der Rechner berechnet daraus die konstante Monatsrate und den Tilgungsplan.
Formel für die Annuität:
Bei 300.000 EUR (Euro) Darlehen, 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung: 300.000 mal 5,5 % geteilt durch 12 = 1.375 EUR pro Monat.
So funktioniert das Annuitätendarlehen
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung konstant. Jede Rate besteht aus zwei Teilen: dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig.
Mit jeder Rate sinkt die Restschuld. Dadurch sinkt der Zinsanteil bei der nächsten Rate, und weil die Rate gleich bleibt, steigt der Tilgungsanteil automatisch. Im Beispiel mit 300.000 EUR, 3,5 % Zins und 1.375 EUR Monatsrate entfallen im ersten Monat 875 EUR auf Zinsen und 500 EUR auf Tilgung. Jahre später dreht sich das Verhältnis.
Zinsbindung und Restschuld
Nur für die vereinbarte Zinsbindung gilt der Sollzins, üblich sind 10 oder 15 Jahre. Innerhalb der Zinsbindung wird ein Immobilienkredit in der Regel nicht vollständig zurückgezahlt. Der am Ende noch offene Betrag ist die Restschuld.
Für die Restschuld brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Zinsen. Steigen die Zinsen bis dahin, wird die Anschlussfinanzierung teurer. Je höher die Anfangstilgung, desto niedriger die Restschuld und desto kleiner das Zinsänderungsrisiko. Eine längere Zinsbindung (15 statt 10 Jahre) schützt vor steigenden Zinsen, kostet aber meist einen Zinsaufschlag.
Warum sich eine höhere Tilgung lohnt
Einen grossen Hebel auf die Gesamtlaufzeit hat der anfängliche Tilgungssatz. Bei 1 % Anfangstilgung dauert die Rückzahlung je nach Zinssatz über 40 Jahre, bei 3 % oft nur rund 20 Jahre. Schon der Schritt von 1 auf 2 % kann die Laufzeit um 15 bis 20 Jahre verkürzen.
Zwar erhöht eine höhere Tilgung die Monatsrate, spart aber über die Gesamtlaufzeit Zehntausende EUR an Zinskosten. Probiere im Tilgungsplan-Rechner drei oder vier Tilgungssätze aus, um den Effekt auf Rate, Restschuld und Gesamtzinsen zu sehen.
Sondertilgung: Restschuld schneller senken
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung neben der regulären Rate. Sie geht zu 100 % in die Tilgung und verringert die Restschuld sofort. Dadurch fallen weniger Zinsen an, und die Gesamtlaufzeit verkürzt sich.
In den meisten Darlehensverträgen ist jährlich eine Sondertilgung von 5 bis 10 % der Darlehenssumme kostenfrei möglich. Ein Blick in den Darlehensvertrag lohnt sich. Der Tilgungsplan-Rechner zeigt dir, wie sich eine jährliche Sondertilgung auf Restschuld und Laufzeit auswirkt.
Grenzen des Tilgungsplan-Rechners
Die Berechnung ist eine unverbindliche Orientierung für ein Annuitätendarlehen mit monatlicher Zahlung. Gebühren, Disagio und Effektivzins berücksichtigt der Rechner nicht. Banken runden und verrechnen Zinsen teils abweichend, daher können die Werte im konkreten Angebot leicht abweichen.
Für eine verbindliche Berechnung brauchst du ein konkretes Finanzierungsangebot. Vor der Baufinanzierung solltest du klären, wie viel Eigenkapital du einbringst, denn der Darlehensbetrag ist der Kaufpreis abzüglich Eigenkapital. Auch eine Grundschuld im Grundbuch wird für den Kredit benötigt.