Baufinanzierung vergleichen: die besten Konditionen finden
Bei einer Baufinanzierung geht es um viel Geld über viele Jahre. Schon ein kleiner Zinsunterschied macht über die Laufzeit Zehntausende Euro aus - Vergleichen lohnt sich hier besonders.
Die wichtigsten Stellschrauben
- Sollzinsbindung: lange Bindung gibt Sicherheit, kurze oft niedrigere Zinsen.
- Anfängliche Tilgung: höhere Tilgung = schneller schuldenfrei.
- Sondertilgungsrechte schaffen Flexibilität.
- Eigenkapital: je mehr, desto besser die Konditionen.
Nebenkosten nicht vergessen
Grunderwerbsteuer, Notar und Makler kommen zum Kaufpreis dazu. Kalkuliere sie von Anfang an mit ein.
Die vier Stellschrauben deiner Baufinanzierung
- Sollzinsbindung: Sie legt fest, wie lange dein Zins garantiert ist - üblich sind 10 bis 20 Jahre. Lange Bindung kostet einen kleinen Zinsaufschlag, kauft dir aber Planungssicherheit. Nach zehn Jahren kannst du unabhängig von der Bindung mit sechsmonatiger Frist kündigen (§ 489 BGB).
- Anfängliche Tilgung: Je höher, desto schneller bist du schuldenfrei. Unter 2 % Tilgung dauert die Rückzahlung bei niedrigen Zinsen Jahrzehnte - 2 bis 3 % sind ein solider Start.
- Eigenkapital: Mindestens die Kaufnebenkosten (grob 9-13 %, siehe Kaufnebenkosten-Rechner) sollten aus eigener Tasche kommen. Jede weiteren 10 % Eigenkapital verbessern den Zins spürbar, weil der Beleihungsauslauf sinkt.
- Flexibilität: Kostenlose Sondertilgungen (üblich: 5 % pro Jahr) und die Option, den Tilgungssatz zu wechseln, kosten oft nichts - und sind bei Gehaltssprüngen oder Erbschaften Gold wert.
Beispiel: Was die Tilgung ausmacht
Bei 300.000 Euro Darlehen und 3,8 % Sollzins bedeutet 2 % Anfangstilgung eine Rate von 1.450 Euro - nach 15 Jahren sind aber erst rund 120.000 Euro getilgt. Mit 3 % Tilgung (Rate 1.700 Euro) sind es nach 15 Jahren schon etwa 180.000 Euro. Spiel deine Zahlen im Baufinanzierungsrechner und im Tilgungsplan-Rechner durch, bevor du Angebote einholst.
Ablauf: von der Anfrage bis zur Zusage
Vermittler und Banken brauchen dieselben Unterlagen: Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweis, Objektunterlagen (Exposé, Grundbuchauszug, Baubeschreibung). Hole zwei bis drei Angebote parallel ein - Baufinanzierungs-Konditionsanfragen sind Schufa-neutral - und verhandle mit dem besten Angebot nach. Zwischen Reservierung und Notartermin liegen meist mehrere Wochen; eine Finanzierungszusage vor dem Notartermin ist Pflicht.
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Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?
Als Richtwert sollten mindestens die Kaufnebenkosten plus etwa 10-20 % des Kaufpreises aus Eigenkapital kommen.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Die Restschuld braucht eine Anschlussfinanzierung - bei deiner Bank (Prolongation) oder einer anderen (Umschuldung). Kümmere dich 12 bis 24 Monate vorher darum; mit einem Forward-Darlehen kannst du dir den Zins bis zu mehrere Jahre im Voraus sichern.
Geht Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital?
Möglich (110-Prozent-Finanzierung), aber teuer: Der Zinsaufschlag ist erheblich, und das Risiko, bei einem Verkauf auf Restschulden sitzen zu bleiben, steigt. Empfehlenswert ist mindestens die Deckung der Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln.