Baufinanzierungsrechner 2026: Monatsrate, Darlehen und Restschuld berechnen
So funktioniert der Baufinanzierungsrechner von Rechnerlupe
Mit dem Baufinanzierungsrechner von Rechnerlupe berechnest du deine Baufinanzierung von Anfang an: vom Kaufpreis über die Kaufnebenkosten bis zur monatlichen Rate und der Restschuld. Du gibst Kaufpreis, Eigenkapital, Bundesland, Sollzins, anfängliche Tilgung und Zinsbindung ein. Daraus ermittelt der Rechner den Darlehensbedarf, die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens und die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Den vollständigen Rechenweg zeigt der Rechner Schritt für Schritt an.
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Vom Kaufpreis zum Darlehensbedarf
Eine Baufinanzierung beginnt nicht beim Darlehen, sondern beim Kaufpreis der Immobilie. Auf den Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Nach Abzug des Eigenkapitals ergibt sich der Darlehensbedarf.
Je nach Bundesland unterscheidet sich die Grunderwerbsteuer. In Bayern liegt sie bei 3,5 %, in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein bei 6,5 %. Notar- und Grundbuchkosten betragen zusammen rund 2 % des Kaufpreises. Beim Käuferanteil der Maklerprovision sind meist 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Insgesamt betragen die Kaufnebenkosten mit Makler rund 9 bis 12,5 % des Kaufpreises.
Wie sich die monatliche Rate berechnet
Aus dem Darlehensbetrag, dem Sollzins und der anfänglichen Tilgung ergibt sich die monatliche Rate. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt sie während der gesamten Zinsbindung gleich. Es gilt:
Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil klein. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, dadurch fällt weniger Zins an und ein größerer Teil der Rate fließt in die Tilgung. Über die Laufzeit tilgt sich das Darlehen immer schneller.
Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen, 100.000 Euro Eigenkapital und Kaufnebenkosten von rund 48.300 Euro beträgt der Darlehensbedarf etwa 348.300 Euro. Bei 3,7 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung liegt die monatliche Rate bei rund 1.654 Euro.
Was anfängliche Tilgung bedeutet
Dieser Prozentsatz gibt an, welchen Anteil des Darlehens du im ersten Jahr zurückzahlst. Üblich sind mindestens 2 %, bei niedrigen Bauzinsen werden 3 % oder mehr empfohlen. Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld und desto weniger Zinsen zahlst du insgesamt. Allerdings steigt mit höherer Tilgung auch die monatliche Rate.
| Anfängliche Tilgung | Auswirkung |
|---|---|
| 1 % | Niedrige Rate, lange Laufzeit, hohe Gesamtzinsen |
| 2 % | Gängiger Standard, ausgeglichenes Verhältnis |
| 3 % | Schnellere Entschuldung, höhere Rate |
| 4 % und mehr | Rasche Entschuldung, deutlich höhere Rate |
Zinsbindung und Restschuld
Beim Abschluss der Baufinanzierung vereinbarst du eine feste Zinsbindung, üblich sind 10 oder 15 Jahre. Während dieser Zeit bleibt die Rate konstant. Da das Darlehen am Ende der Zinsbindung meist nicht vollständig getilgt ist, bleibt eine Restschuld übrig. Für die Restschuld brauchst du eine Anschlussfinanzierung, deren Zins zum heutigen Zeitpunkt noch nicht feststeht. Das ist das Zinsänderungsrisiko.
Drei Stellschrauben verringern die Restschuld:
- Längere Zinsbindung: Mehr Planungssicherheit, meist gegen einen kleinen Zinsaufschlag.
- Höhere anfängliche Tilgung: Schnellere Entschuldung und insgesamt weniger Zinskosten.
- Mehr Eigenkapital: Kleinerer Darlehensbedarf, niedrigere Finanzierungsquote und oft ein günstigerer Bauzins.
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll
Als Minimum sollten die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden, da Banken diese in der Regel nicht mitfinanzieren. Das sind je nach Bundesland und Makler rund 9 bis 12,5 % des Kaufpreises. Empfohlen werden 20 bis 30 % des Kaufpreises an Eigenkapital, denn je niedriger die Finanzierungsquote, desto günstiger ist häufig der Bauzins.
Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist bei einigen Banken möglich, aber mit höheren Zinsen und einem größeren Risiko verbunden. Bei einer Finanzierungsquote über 100 % zeigt der Baufinanzierungsrechner einen entsprechenden Hinweis.
Sollzins und Effektivzins
Beim Sollzins handelt es sich um den reinen Zinssatz auf das Darlehen. Er ist die Grundlage für die Berechnung der monatlichen Rate. Im Effektivzins sind zusätzlich bestimmte Nebenkosten der Finanzierung enthalten, deshalb liegt er etwas höher. Für den Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote beim Immobilienkauf ist der Effektivzins die aussagekräftigere Größe. Im Baufinanzierungsrechner kommt der Sollzins zum Einsatz, da er die Rate bestimmt.
Bauzinsen ändern sich täglich. Sie hängen unter anderem von Bonität, Finanzierungsquote, Objekt und Bank ab. Im Rechner voreingestellte Zinssätze sind Beispielwerte und kein Angebot.